编者按：本文来自微信大众号：贝壳研讨院，（ID：gh_44da0ccc8400），作者：租借研讨部，36氪经授权转载
长租公寓一直是关乎民生的重要论题，2017-18年职业阅历了方针、组织化盈余的开释，许多企业试水进入长租公寓职业，盲目扩张。伴跟着部分长租公寓爆仓，租金贷、资金链断裂……职业进入动乱期。不同于前两年的热情高涨，2019年长租公寓企业运营情况怎么样？以下从贝壳研讨院监测的职业数据，一探长租公寓企业阅历的窘境与包围。
一、泥淖中的尾部企业：运营形式不经检测
2019年堕入运营窘境并构成不良社会影响的以涣散式公寓为主。媒体揭露的堕入资金链断裂、跑路、封闭等公寓数量高达52家，远多于前两年。在2019年商场租金呈现下滑的态势下，资金链断裂的公寓有近20%是由“高收低出”形式扩张导致，在政府的强监管下，触及租金贷问题的大幅削减。
图：2017-2019年堕入运营窘境的长租公寓计算
数据来历：揭露新闻，贝壳研讨院收拾
这种以高于商场价的租金收取房东的房源，低于商场价的租金租借给租户的形式，短期并不盈余。在涣散式公寓强竞赛环境下，部分企业经过这种方法从私家房东手中抢夺收取房源。一方面依靠在房东端争夺1-3个月的免租期，并经过租客和房东间租金付出的期限错配沉积资金（如租客按半年收取房租，向房东按季度付出房租）；另一方面预期未来商场租金上涨，能够收回本钱并完成盈余。这种运作形式只要运营才干极强的公司才干将房源顺畅租借操控空置率，使现金流工作晓畅。但许多中小企业并不具有这种才干，一旦房源空置率高就会导致资金链断裂。因为“高收低出”的形式前期能够构成资金池，商场上呈现不良商家套取资金跑路，对房东和租户的利益构成危害的事情在2019年也常有发作。
二、扩张中的头部企业：探究新的运营形式
头部会集式公寓门店数量继续扩展。依据贝壳研讨院数据，15家头部公寓品牌在2018年门店数量836家，2019年新开475家门店（不含加盟和收买[1]），新开店率达57%，封闭门店73家，关店率9%。新开门店首要会集在租借需求旺盛的一线城市和强二线城市。不过，部分龙头企业在一线城市深圳和强二线城市天津、杭州、武汉、成都等加大门店布局，在北京和上海的新增布局相对较少。
[1] 加盟和收买门店仍是存量，商场数量并未添加，因而，本陈述中新开门店数量未包括加盟和收买门店。
图：2019年15家头部会集式公寓新开门店数量排名前十城市
数据来历：各公寓官网，贝壳研讨院收拾
一线城市封闭门店也相对来说仍是比较多，底子原因是初期门店选址问题导致租借率欠安。重新开店数量和关店数量的份额来看，深圳是会集式公寓新增门店最多的城市，全年15家企业新开140家门店，仅关店6家；上海会集式公寓门店的变化性较大，全年15家企业新开66家门店，关店26家。
图：2019年15家头部会集式公寓封闭门店数量排名前十城市
数据来历：各公寓官网，贝壳研讨院收拾
头部会集式公寓在一线城市的门店数量远多于其它城市。从2019年头部15家公寓在各城市门店总量来看，深圳、上海、北京、广州和杭州五个城市门店散布最多，并且与其它城市的数量距离大。
图：2019年末15家头部会集式公寓在运营门店数量排名前十的城市
数据来历：各公寓官网，贝壳研讨院收拾
头部公寓企业在探究新的运营形式，最重要的包括：一是推广加盟事务，加盟形式比较二房东形式更轻，下降企业的资金占用。二是展开床位型宿舍公寓，有利于进步单平米坪效。三是存量民宅更新改造，产品更适合家庭租户。四是自我克制型租借物业连续入市，因为持有时间长，此类项目的可继续运营性更高。
三、踌躇中的开发商：自我克制运营是趋势
据计算，到2019年末已有44家大型开发商展开长租公寓事务。在我国房地产商场逐步从增量向存量转化，政府大力倡议租购并重的环境下，开发商纷繁将长租公寓提入战略布局中，以期培养的新增长点。少数先行者在2016年曾经就现已试水事务，2017年多达16家。因为长租公寓的盈余才干在前期商场未得到验证，开发商进入该事务范畴开端镇定和沉着，从2018年进入数量开端削减。到2019年只要四家企业进入，且根本在企业地点当地展开事务。
图：2012-2019年开发商进军长租公寓范畴的数量
数据来历：揭露新闻报道，贝壳研讨院收拾
跟着土地竞自我克制、纯租借地块和集体土地租借地块的推出，开发商自动和被迫的持有物业进行租借运营。自我克制运营因为有财物可典当，更简单取得较低本钱的融资。部分开发商经过自建长租公寓运营才干，为业主供给租借保管服务，与房地产开发出售主业相得益彰。
四、包围2020：运营为王，聚集五大中心才干
回望2019，住宅租借商场的企业阅历了一轮较大的洗牌。部分运营不善的中小企业遭受筛选，龙头企业逆势扩张，而更广阔的公寓企业仍在职业界步步为营。2020年长租公寓职业竞赛将以运营为王，要点树立五大中心才干：一是房源获取才干，决议了公寓的规划；二是质量管控才干，决议了公寓的产品质量；三是供应链管理才干，决议了公寓产品的供应和本钱；四是客户获取才干，决议了公寓的租借水平；五是功率运营才干，决议了公寓的事务功率。五大才干全面提高，才干完成全体运营水平提高，在商场之间的竞赛中占有优势。
图：长租公寓运营五大中心才干
来历：贝壳研讨院
